קבוצת רכישה – שלבים בפרויקט

קבוצת רכישה בירושלים – אלומה הירוקה – בשלבי בנייה

פרויקטים של בניה הינם מורכבים וכוללים שלבים שונים, כל שכן כאשר מדובר על פרויקטים גדולים של קבוצות רכישה. אחד ההבדלים העיקריים בין פרויקטים של בניה של קבלנים בהם הדירות נמכרות לאחר מכן לקהל הרחב, או פרויקטים של בניית בית פרטי או בעובדה שבקבוצת רכישה מעורבים עוד לפני רכישת הקרקע והבנייה חברי הקבוצה, החל ממספר בודד של חברים ועד קבוצות רכישה גדולות הכוללות עשרות ואף מאות חברים. מכאן החשיבות של חברת ניהול פרויקטים בבניה שתלווה את הפרויקט משלביו הראשוניים ועד סיומו, כדי להבטיח שבכל שלב הוא יתנהל בצורה מקצועית ויעילה, על פי התוכנית, ותוך עמידה בלו"ז ובתקציב.

לשלב הראשוני של התכנון חשיבות רבה משום שהוא מהווה הבסיס לפרויקט. תכנון נכון יבטיח פרויקט מוצלח ורווחי עבור כל השותפים לו. לעומת זאת, תכנון כושל עלול לגרום להפסדים כספיים ומפח נפש, ואף לכך שהפרויקט 'יתקע' ולא יגיע לסיום כלל. שלב זה כולל בין היתר הערכה של עלויות הקרקע והבנייה, הגדרת האחוז היחסי בקרקע ושווי הדירות אשר יוצעו לחברי הקבוצה, חישוב כל העלויות הכרוכות בפרויקט, ובכלל זאת התשלומים לאנשי המקצוע והספקים השונים שילוו אותו ועוד. מטרת השלב הזה היא להבטיח שאכן יהיה ניתן להוציא אל הפועל פרויקט כדאי ובר יישום.

קבוצת רכישה רמות הירוקה – בשלבי בניה

חברי הקבוצה מתאגדים מבחינה משפטית כשותפות. הכנת הסכם השותפות נעשית באמצעות עורך הדין שנבחר ללוות את הפרויקט, והוא כולל בין היתר הגדרה של היחסים בין חברי הקבוצה, מה החלק של כל חבר בקרקע ובעלויות הבנייה על פי הדירה שבחר. בנוסף בהסכם מפורט האופן בו יתקבלו התשלומים מחברי הקבוצה, ייבחר הועד ותוקם האסיפה הכללית וכן ייבחר הבנק המלווה את הפרויקט וההתנהלות מולו. כמו כן, בהסכם תהיה התייחסות לפתרונות להתמודדות עם בעיות ואתגרים במהלך חייו, ובכלל זאת מקרים של הפרת ההסכם. על פי ההסכם, כל חברי הקבוצה מחזיקים באחריות, הזכויות והחובות הנוגעים לפרויקט, כל אחד בהתאם לחלק היחסי שלו בפרויקט.

קבוצת רכישה היא בהגדרתה התארגנות פרטית לרכישת קרקע לצורך בנייה משותפת. לפני רכישת הקרקע חשוב ביותר לוודא כי היא מתאימה לפרויקט המבוקש, לערוך בדיקות מקיפות של מצב הקרקע, וכן לבדוק את הזכויות על הקרקע והמיסוי. לאחר מציאת הקרקע המתאימה, נערך הסכם לרכישת קרקע בין חברי הקבוצה ובעל הקרקע.

הוועד הינו הארגון המייצג את כלל חברי הקבוצה מול מארגני ומנהלי הקבוצה. מטרתו לאפשר קידום מהיר ויעיל של התהליכים השונים במהלך חיי הפרויקט, כגון בחינת הצעות מאנשי מקצוע וספקים. לרוב, הוועד מונה מספר אי-זוגי של חברים, הואו נבחר במהלך אסיפת החברים הראשונה.

לקראת תהליך קבלת היתר בניה, נבחר אדריכל להכנת תוכניות להגשה. חברת ניהול הפרויקט פועלת לקידום התהליך מול הרשות המקומית.

דו"ח 0 הוא דו"ח כלכלי אשר משרת את קבוצת הרכישה מול גופים מממנים. בדו"ח מפורטות העלויות הצפויות, וכן השווי הסופי של הפרויקט. פועל יוצא מכך הוא ההיתכנות הכלכלית שלו. דו"ח 0 נערך על ידי שמאי.  

ההתקשרות עם בנק מלווה כוללת החתמת כל חברי הקבוצה על המשכנתא וההסכמים מול הבנק.

בחירת הקבלן מתבצעת באסיפה הכללית, לאחר קבלת מספר הצעות מקבלנים שונים. בין האלמנטים המשפיעים על הבחירה: אופי הבניה של הקבלן, מפרט הבניה, מוניטין ועוד.

השלב האחרון בפרויקט הינו הבניה בפועל על פי מפרט הבניה ותוכניות הבניה. חשיבותה של חברת ניהול באה לידי ביטוי בשלב זה בפיקוח על עבודות הבניה והתקדמותן, בכדי לוודא שהכל נעשה על פי התוכנית, ללא חריגות מהתקציב שהוגדר או עיכובים בלו"ז.