על פי ההערכות, קיימים כיום בישראל אלפי לקוחות עצמאיים המתארגנים בקבוצות רכישה ע"מ שיוכלו להשיג נכס במחיר זול משמעותית ממחיר רכישת נכס דומה מקבלן. אך, האם אותם יתרונות אכן משמעותיים כ"כ, או שבעצם מדובר בהחלטה מסוכנת מדי?

קבוצת רכישה – רמות הירוקה – שלבי בניה

מה זה קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה הינה התארגנות של כמה רוכשים יחידים ע"מ לרכוש נכס מקרקעין ולבנות עליו נכס משותף. קבוצת הרכישה מוגדרת ומנוהלת כגורם פרטי, הן מבחינת הסכם השיתוף והן מבחינה משפטית. כפי שנסביר בהמשך, היתרון הגדול בקבוצת רכישה נובע מהחיסכון במס הרכישה ובמע"מ, אולם כדי שחברי הקבוצה אכן יוכלו ליהנות ממנו, הם נדרשים לעמוד בכמה תנאים:

  • בין מארגן הקבוצה, קבלן הבנייה והגורם המוכר את הקרקע אסור שתתקיים זיקה.
  • שנית, על קבוצת הרכישה להיות מוגדרת ולפעול ללא מטרות רווח.

ככלל, בכל עסקת נדל"ן כזו יש להפריד בין עסקת רכישת הקרקע לבין העסקה מול הקבלן ונותני שירותי הבניה (או בשפה מקצועית "עסקת רכש מפוצלת"). הפרדה זו, תאפשר את הטבות המס והמע"מ.  

מימון קבוצת רכישה

אז בהמשך לאמור לעיל, היות וחברי הקבוצה אינם נחשבים לקבוצה או תאגיד מבחינה משפטית, גם המימון לקבוצה יצטרך להינתן בהתאם. ראשית, חברי הקבוצה יצטרכו לבחור יחדיו גורם מימון שיהיה לרוב בנק למשכנתאות. עבור השגת הסכום הכולל, כל אחד מחברי הקבוצה יידרש לקבל אישור מהבנק לקבלת משכנתא. לחלופין, חבר קבוצה שלא הצליח לקבל את האישור צריך להשיג מימון באופן עצמאי (או לעמוד בתנאי אחר, ע"פ הסכם השיתוף של חברי הקבוצה ותנאי הבנק).

כמו כן, חברי הקבוצה יצטרכו למנות וועד שיידרש להגיש דוח הוצאות לבנק המממן אחת לחודש לפחות. יש לציין, כי בתקופת הבניה, חברי הקבוצה נחשבים ל"יזמים" מבחינת הבנק, ולכן ההלוואה נינת רק בתנאים מסחריים.

מיסוי קבוצת רכישה

ניתן בהחלט לומר כי היתרון הגדול והכספי הקיים בהצטרפות לקבוצת רכישה הינו מבחינת המיסוי: מס רכישה בקבוצת רכישה משולם רק על מרכיב רכישת הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר רכיבי הבנייה וכד'. בנוסף, רכישת הקרקע נחשבת כאמור לרכישה מגורם פרטי ולא מקבלן, ולכן אינה מחויבת במע"מ שמהווה 16% מעלות הקרקע.


קבוצת רכישה – נצרת עלית – הר יונה – הדמיה

 

קבוצת רכישה סיכונים

בכל הקשור לסיכוני קבוצת רכישה נדל"ן הוא שם המשחק. חשוב לזכור כי פרק הזמן שיידרש להשלמת הפרויקט איננו "חקוק בסלע" ולעיתים, גם התקציב ההתחלתי שנקבע מלכתחילה. על מארגני הקבוצה לדאוג לתמחור נכון של הפרויקט וכן, גם לדאוג לביטחונות והסכמים מתאימים, שלא יחשפו את חברי הקבוצה לעלויות נוספות במקרה של טעויות שונות. כמו כן, גם המפרט הטכני של הנכס הנרכש איננו תמיד קבוע, שכן תכנון הבנייה עצמו נעשה לרוב רק אחרי רכישת הקרקע. אולם,  בעזרת תכנון ראוי והקפדה על קביעת התקציב, בחירת אנשי המקצוע וכד', ניתן לצמצם משמעותית את הסיכונים ולהעלות בהתאם את סיכויי ההשלמה של הפרויקט בהצלחה ובמסגרת הזמן שנקבעה.