תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הקרויה תמ"א 38, היא אחת הדרכים היצירתיות והיעילות ביותר, שמסייעות לקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית בישראל.
אף על פי שיש מתנגדים רבים לה, לא ניתן להתעלם מן העובדה, שהתכנית משרתת את כולם באופן חיובי. היא מסייעת לפתח את הערים, מציעה דירות חדשות לתושבים שמעוניינים לרכוש נכסים, ובמיוחד בשטחים עירוניים צפופים ונטולי שטחי בנייה חדשים, היא משפרת את איכות חיי הדיירים ואת רמת החיים בשכונות השונות, משדרגת לבעלי הנכסים את הדירות ומשרתת את המטרה שלשמה היא הוקמה. גם הקבלנים מרוויחים מזה, גם הדיירים וגם התושבים.
האם הגיעה סופה של תכנית המתאר תמ"א 38 להתחדשות עירונית?
התכנית, שנחקקה בשנת 2005 קיבלה תוקף של 5 שנים בלבד, אך מאז קיבלה 3 הארכות נוספות, ובשנת 2022 נראה שהיא עומדת לרדת מהפרק, לאור העובדה שמנהל התכנון הודיע שהוא לא ממליץ להאריך שוב את תוקף התכנית.
עמדה זו נובעת מכמה סיבות, שהעיקרית ביניהן ככל הנראה נעוצה בעובדה, שחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה רלוונטי במיוחד בישובים, שממוקמים סביב השבר הסורי האפריקאי, אך דווקא שם התכנית לא התגבשה לכדי מימוש באופן מיטבי. לדוגמה, בעיר טבריה התושבים התנגדו לה, כיוון שלטענתם הגבהת המבנים פוגעת באווירה ובצביון העיר, מסתירה את הנוף ובכך מורידה את ערך הדירות ופוגעת באיכות החיים של התושבים.
לעומת זאת, בערים שהצליחו ליישם את התכנית בהצלחה, ביניהן ירושלים, אשדוד, תל אביב ורעננה, הלך הדברים מסתמן בכיוון ההפוך. לטענת חלק מראשי הערים הללו תכנית תמ"א 38 היא בין הפתרונות הטובים ביותר שיושמו לצורך התחדשות עירונית, ובאשדוד לדוגמה, היא נחלה הצלחה אדירה, במיוחד באזורים, שבהם מאוכלסים בני העדה החרדית. הפרויקטים השונים שיושמו בעיר מתחילת התכנית העלו את רמת החיים ואיכות חייהם של התושבים באזורים אלו באופן ניכר, ושינו את צביון האזורים הללו לטובה באופן משמעותי.
הקבלנים גוזרים קופון, ולא נעשית שום התחדשות עירונית אמיתית
אך הבעיה העיקרית שצפה ועולה עקב יישום התכנית היא היעדר פיתוח תשתיות מותאמות, כמו כבישים מסודרים והסדרת תחבורה ציבורית, שיצליחו להתמודד עם העומס בכבישים, ובעיקר ביציאות ובכניסות לערים, והיעדר מוסדות לימוד, מרכזים רפואיים ומוסדות ציבור, שיתמודדו כראוי עם כמות התושבים ההולכת וגדלה באזורים שבהם מיושמים פרויקטים במסגרת תכנית תמ"א 38.
ואם נוסיף לכך את הפטור מהיטל ההשבחה על זכויות הבנייה, נמצא שהרשויות לא ממש מרוויחות מהתכנית הזו, ולא ממהרות להפעיל לחץ על מנהל התכנון להמליץ על מתן תוקף חדש לתכנית.
האם נגזר גורלה של התכנית?
למזלם של התומכים בתכנית, לא על המלצתו של מנהל התכנון יקום וייפול דבר, למרות שיש לה משקל נכבד בתהליך לקיחת ההחלטות בנושא. במועצה הארצית לתכנון ובנייה, שמורכבת מ – 32 נציגי ממשלה, שלטון מקומי וארגוני, תכנון וסביבה, ידונו בנושא, וגם החלטת המועצה תעלה לדיון אחרון בממשלה.
אך מאחר והרכבה של ממשלת ישראל לא ברור בימים אלו, נראה שגם החלטה זו תעמוד על הפרק עוד זמן מה. כשלא ידוע מי ממלא את מקומם של מקבלי ההחלטה בדרג הפוליטי יכולים, לפחות לעת עתה, כל תומכי התכנית והחתומים על פרויקטים תמ"א 38 בירושלים, בגוש דן ויתר ערי ישראל לנשום לרווחה.
ובכל מקרה, שבו התכנית תרד מהפרק, היתרי בנייה שניתנו לקבלנים ולחברות בנייה ייצאו אל הפועל, בייחוד אלו שנמצאים בשלבים המתקדמים של הפרויקט, בהן יעמדו החברות בהתחייבויותיהן לדיירים וימשיכו בניהול פרויקטים בבניה שכבר החלה.
כמו כן, תכניות כמו תכנית הרובעים שמיושמת בעיר תל אביב, יקבלו סיווג מיוחד, כתכניות שעומדות בפני עצמן, וימשיכו להתנהל גם במידה והתכנית תבוטל.
ומה בכל זאת עומד להשתנות?
לפי רוח הדברים, נראה שפרויקטים חדשים לא עומדים לצוץ בקרוב, מכיוון שאף חברה לא תיקח את הסיכון שבהמתנה לאישורי תכניות חדשות, במיוחד בהתחשב בעובדה שתהליכים מסוג זה אורכים זמן רב מאוד במדינת ישראל.
החלופות שאנו מצפים לראות לתכנית הקיימת היא פיתוח תכניות אינדיבידואליות לאזורים שונים ברחבי הארץ, שיצליחו להתגבר על הקשיים והבעיות שקיימים בזו הקיימת כיום.
בימים אלו מנהל התכנון מגבש חקיקה שתאפשר לכל רשות מקומית לקבל את הסמכות ליצור לעצמה תכנית התחדשות עירונית, שתתאים לאופיה, לצביונה ולצרכיה.
כנראה שהכסף יכריע במקרה שכזה את הכף, כיוון שלצורך פיתוח תכניות ויישומם יצטרכו המועצות העירוניות להשקיע משאבים כלכליים, ולא בטוח שלכל מועצה יש את התקציב הראוי לפיתוח תכניות מסוג זה.
כמו כן, היצע דירות סטטי עלול להעלות את מחירי הדירות, מה שעלול ליצור משבר הן לתושבים, הן לשוכרי הדירות והן למועצות המקומיות, ועם היצע דירות שהולך ופוחת, אנו רוצים להאמין שמדינת ישראל תפעל לאיתור פתרונות, ביניהם סיוע כספי למועצות, שיאפשר להן להתפתח ולהגדיל את כמות הדירות החדשות, תרים את איכות החיים של התושבים ותשפר את איכות המבנים בעיר.
