פינוי בינוי והתחדשות עירונית

פינוי בינוי- מה זה?

פינוי בינוי אחד מסוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ומעבירים את הדיירים למגורים חלופיים. במקום הבניין בונים בניין חדש ומחוזק לפי תקנים מחמירים ועדכניים ולרוב גם מוסיפים דירות נוספות.

מקור תוכנית הפינוי בינוי היא מתוכניות דומות מאירופה וארה"ב וחוקק בארץ כבר בשנות ה-60. החוק נותן למדינה את היכולת להכריז על אזור או מבנה שיקום. ולהעניק לקבלנים זכויות בנייה והטבות מס את לתמרץ אותם לבצע פרויקטים כאלו.

חוק פינוי בינוי

ביצוע התהליך הארוך הזה כפוף להחלטת המדינה על אזור או בניין לכזה המיועד לשיקום ולפינוי בינוי. ואף כפוף לתוכנית בניין עיר (תב"ע) ובסמכות החלטת ועדה מחוזית. לרוב נבנית בשכונה חדשה וצפופה יותר (יותר קומות בבניינים) תוך שיפור תשתיות ושילוב שטחים ציבוריים וירוקים.

החוק קובע כי הדיירים יפונו למקום אחר בזמן הבנייה במימון היזם הבונה. ובסיום התהליך הם יוחזרו לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה לגמרי, לרוב גדולה יותר ובעלת שווי גבוה יותר. החוק מאפשר לדיירים לקבל פיצוי כספי במקום דירה בכפוף למשא ומתן מול היזם. מי שמחליט לעבור לדירה החדשה יקבל ממ"ד וייהנה מבניין חדש ותשתיות חדשות ובסביבה הכוללת גינות, שטחים ירוקים, פתרונות תחבורה ושטחים ציבוריים.

פינוי בינוי פטור מהיטל השבחה

הדיירים המפונים מוכרים לכאורה את דירתם ומקבלים חזרה דירה חדשה שבה ממומשות זכויות בנייה, לכן על פי החוק הרגיל מחויבים בתשלום מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. אך כדי לנטרל מכשול זה המדינה קבעה בחוק כי במקרה של פינוי בינוי הדיירים פטורים מהמסים והם חלים על היזם בלבד.

דיירים סרבנים

דייר סרבן מוגדר על פי החוק כדייר המסרב באופן בלתי סביר לפינוי ובינוי או דורש פיצויים או דרישות לא סבירות לעומת שכניו. דייר כזה עשוי להיתבע ולשאת בעלויות הנזקים ליזם ולדיירים שקרו בעקבות ביטול העסקה או עיכובה.

פינוי בינוי איך זה עובד

כמה אחוז ההסכמה בפינוי בינוי

על פי החוק, כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות כמו בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ולעומת הסכמתם של 67% מבעלי הדירות שנדרשת במסלול חיזוק בניינים 38/1. בתחילתה של התוכנית בשנות ה-60 נדרשו חתימות מ-100% מבעלי הדירות, אך ב-2006 הממשלה הורידה את אחוז ההסכמה כדי לא לטרפד פרויקטים.

זכאות לפינוי בינוי

זכאות לפינוי בינוי נקבעת על ידי המדינה בכפוף לרשות המקומית ודורשת הכרזת האזור או הבניין כ"פינוי בינוי". דיירים ויזמים יכולים לפנות בעצמם לרשויות לבקשת זכאות. וכמובן שיש צורך בהסכמת הדיירים לפרויקט (80% כאמור).

כמה זמן לוקח פינוי בינוי

פינוי בינוי אינו תהליך קצר בכלל, בניגוד לשאר תוכניות ההתחדשות העירונית כמו תמ"א 38 האטרקטיבי יותר, תוכנית הפינוי בינוי עדיפה יותר לשכונות או בלוקים שלמים. לכן התהליך עשוי להתעכב שנים רבות של אישורים, טפסים, פגישות דיירים עוד. ולאחר מכן גם בנייה כמובן.

בפינוי בינוי יש שני מסלולים- הראשון הוא המסלול הפרטי בו דיירים או יזם פונים למדינה כדי שתכריז על שטח או בניין כפינוי בינוי. מה שנותן הטבות מס וזכויות בנייה עודפות (2 דירות נוספות לכל דירה של דייר קיים)  ליזם למרות שאינו משלם על השטח.

המסלול השני הוא מסלול הרשויות בו המדינה מכריזה על שטח מסוים כפינוי בינוי למשך 6 שנים עם אופציה להאריך ל 6 שנים נוספות. במסלול זה הרשויות בשיתוף ובמימון המדינה מתכננת את התוכניות ומעבירה אותן לאישור הוועדות השונות ולאחר מכן פונה ליזמים פרטיים.

מה מקבלים הדיירים

הדיירים יקבלו בסוף התהליך דירה חדשה ומשופצת, לרוב גדולה יותר ותמיד בעלת ערך גבוה יותר מהדירה אותה עזבו. בנוסף הם יקבלו ממ"ד (בהתאם לתוכנית) וייכנסו לבניין חדש וחזק בהרבה. עם שטחים ציבוריים חדשים, תשתיות משופצות, גנים ובניינים ציבוריים.

פינוי בינוי מה לבדוק

יש לבדוק האם המדינה הכריזה על השטח כראוי לפינוי בינוי, אם לא, ניתן לפנות אליהם כדיירים לאחר הסכמה חתומה של כ- 80% מהדיירים. לאחר קבלת הזכאות, יש למצוא נציגים מטעם הדיירים, עורך דין מטעמם וכמובן חברת בנייה שתיקח אחריות על הפרויקט.

פינוי בינוי טפסים

יש מספר טפסים אותם צריך למלא בנושא פינוי בינוי:

טופס הזמנת נוסח בטאבו- בקשה להכרזת השטח כמתאים לפינוי בינוי (דרך דואר ישראל).

טופס הזמנה לאסיפת דיירים.

פרוטוקול הסכמת הדיירים לפרויקט פינוי בינוי- טופס המיועד לחתימת הדיירים להסכמה לפרויקט פינוי בינוי.